Vergesellschaftung digital denken

Berlin macht ernst. Linke, Grüne und SPD haben sich in ihren Sondierungsgesprächen darauf geeinigt, private Wohnungsunternehmen mit mindestens 10.000 Wohnungen in der Stadt zu vergesellschaften. Ein öffentlicher Träger soll rund 160.000 Wohnungen übernehmen, sie gemeinwirtschaftlich bewirtschaften und den Mieterinnen und Mietern umfassende Mitbestimmung ermöglichen. Grundlage ist Artikel 15 des Grundgesetzes, der in der Geschichte der Bundesrepublik noch nie angewendet wurde.

Das ist richtig. Wohnen ist Daseinsvorsorge und gehört in öffentliche Verantwortung.

Diskutiert wird seitdem vor allem über Recht und Geld: über die Entschädigung, die bei 16 Milliarden Euro gedeckelt sein soll, über Klagen und über ein Bundesgesetz, mit dem die Bundesregierung die Pläne verhindern will. Kaum diskutiert wird eine Frage, die vom ersten Tag an darüber entscheidet, ob die Vergesellschaftung im Alltag gelingt: Wie werden 160.000 Wohnungen eigentlich verwaltet?

Was „verwalten“ konkret bedeutet

Hinter jeder Wohnung steht ein Bündel aus Daten und Abläufen: Mietvertrag und Mietkonto, Zahlungseingänge und Mahnungen, Nebenkostenabrechnung, Zählerstände, Instandhaltung und Schadensmeldungen, Wiedervermietung, Schriftverkehr und Dokumente. Dazu kommen Dienstleister, von Hausmeisterdiensten über Handwerksbetriebe bis zu Messdiensten und Versorgern, jeweils mit eigenen Systemen und Schnittstellen.

Bei der Vergesellschaftung kommt eine Besonderheit hinzu: Die Bestände stammen nicht aus einer Quelle. Betroffen sind Vonovia mit der Deutsche Wohnen (nach eigenen Angaben rund 130.000 Wohnungen in Berlin), Heimstaden, die Adler Group, Covivio und möglicherweise die DVI-Gruppe. Jedes dieser Unternehmen arbeitet mit eigenen Systemen, eigenen Datenmodellen und eigener Datenqualität. All das muss in eine neue Organisation überführt werden, ohne dass die Mieterinnen und Mieter es negativ bemerken.

Der neue Träger startet bei null

Der Plan sieht einen Träger der Vergesellschaftung vor, der für seinen Aufbau eine Eigenkapitalzuführung erhält. Er braucht vom ersten Tag an funktionierende Systeme. Am Monatsersten müssen Mieten eingehen, Rohrbrüche müssen gemeldet und behoben werden, und die erste Nebenkostenabrechnung muss stimmen.

Dazu kommen Regeln, die das System von Anfang an abbilden muss. Die durchschnittliche Eingangsmiete soll nicht höher liegen als die Durchschnittsmiete des bisherigen Eigentümers. Danach sollen sich die Mieten nach der Kooperationsvereinbarung des Landes mit seinen landeseigenen Wohnungsunternehmen richten, in denen die Mieten laut Sondierungspapier um höchstens zwei Prozent pro Jahr steigen sollen.

Ob der Träger eine eigene IT aufbaut oder Systeme der landeseigenen Gesellschaften mitnutzt, ist eine Grundsatzentscheidung. Sie sollte nach klaren Kriterien fallen: Wer behält die Kontrolle über die Daten? Wie leicht lässt sich ein Anbieter wechseln? Wie schnell ist das System für 160.000 Wohnungen einsatzbereit?

Das eigentliche Projekt: die Datenübernahme

Wer schon einmal Daten von einem System in ein anderes übertragen hat, weiß, dass die Technik selten das größte Problem ist. Das Problem sind die Daten selbst: doppelte Datensätze, uneinheitliche Schreibweisen, Felder, die über Jahre unterschiedlich genutzt wurden. Jede Altlast im Quellsystem landet sonst in der ersten Nebenkostenabrechnung des neuen Trägers.

Eine Übernahme dieser Größenordnung braucht deshalb ein geordnetes Vorgehen:

1. ein gemeinsames Datenmodell, das festlegt, was eine Wohnung, ein Vertrag und ein Mietkonto im neuen System sind,
2. Probemigrationen mit echten Daten, lange vor dem Stichtag,
3. einen automatischen Abgleich, der zeigt, ob Salden, Verträge und Zählerstände nach der Übernahme stimmen,
4. einen Parallelbetrieb, bis das neue System nachweislich korrekt arbeitet,
5. eine Übernahme in Wellen statt aller Bestände auf einmal.

Ich habe bis September 2026 in der IT der wbg Nürnberg gearbeitet, eines kommunalen Wohnungsunternehmens mit rund 20.000 Wohnungen. Dort habe ich Mieterdaten automatisiert aus dem ERP an ein Webportal übertragen, Daten aus verschiedenen Quellsystemen in ein Data Warehouse zusammengeführt und Excel- und Access-Prozesse durch Webanwendungen ersetzt. Schon in dieser Größenordnung entscheidet sorgfältige Datenarbeit darüber, ob ein neues System im Alltag funktioniert. Bei 160.000 Wohnungen aus mehreren Konzernen gilt das erst recht.

Offene Standards statt neuer Abhängigkeiten

Die Vergesellschaftung soll Wohnungen dem Markt entziehen und in öffentliche Verantwortung geben. Es wäre widersinnig, ihre Verwaltung dann in eine neue Abhängigkeit zu bringen: von einem einzelnen Softwareanbieter, dessen Lizenzbedingungen, Preise und Datenformate der Träger nicht beeinflussen kann.

Öffentliche Wohnungen verdienen öffentliche Software. Das heißt konkret:

• Offene Schnittstellen und Exportformate als Pflicht in jeder Ausschreibung, damit sich die Daten jederzeit vollständig herauslösen lassen
• Open-Source-Komponenten überall dort, wo es sie gibt, etwa für Mieterportal, Beteiligung und Dokumentenverwaltung
• Betrieb in Deutschland unter öffentlicher Kontrolle
• Eine Exit-Strategie von Anfang an, nicht erst, wenn ein Vertrag ausläuft

Was mit öffentlichem Geld entwickelt wird, sollte als offener Quellcode allen zur Verfügung stehen. Dann profitieren auch andere Kommunen, Genossenschaften und landeseigene Gesellschaften davon.

Mitbestimmung braucht Werkzeuge

Laut Sondierungspapier soll der Träger eine umfassende Mitbestimmung der Mieterinnen und Mieter sicherstellen. Das ist ein großer Anspruch, und er wird nur eingelöst, wenn Mitbestimmung im Alltag einfach ist. Dafür braucht es Werkzeuge:

• Mieterräte, die Informationen bekommen und Entscheidungen vorbereiten können
• Abstimmungen, an denen sich alle beteiligen können, nicht nur die Lautesten
• Mängelmeldungen mit nachvollziehbarem Status, damit niemand dreimal anrufen muss
• Transparenz über Kosten, Instandhaltung und Investitionen

Diese Werkzeuge müssen barrierearm und mehrsprachig sein, auch ohne App funktionieren und eine Alternative auf Papier bieten. Mitbestimmung, die nur für technikaffine Menschen funktioniert, ist keine umfassende Mitbestimmung.

Daten auch für die Aufsicht

Die künftige Koalition plant außerdem eine Mietenaufsicht, die im kommenden Jahr entstehen und ab 2028 das Mieten- und Wohnungskataster nutzbar machen soll. Auch dabei geht es um Daten über Wohnungen und Mieten. Wenn Träger und Kataster auf einem gemeinsamen, offenen Datenmodell aufbauen, lassen sich Doppelarbeit und widersprüchliche Datenbestände von Anfang an vermeiden.

Die Zeit bis 2028 nutzen

Laut Sondierungspapier soll 2027 ein Finanzierungskonzept stehen. Mitte 2028 soll der Gesetzentwurf ins Abgeordnetenhaus gehen, und ein Jahr nach Verkündung des Gesetzes soll die Überführung beginnen. Vor 2029 wird also keine Wohnung vergesellschaftet sein, und Klagen können den Prozess verzögern.

Für die Technik ist das eine Chance, denn vieles lässt sich vorbereiten, bevor das Gesetz steht:

• 2027: Datenmodell und Schnittstellenstandard definieren, parallel zum Finanzierungskonzept
• 2028: den Aufbau des Trägers vorbereiten und Ausschreibungen mit offenen Standards formulieren
• Im Jahr nach der Verkündung: Probemigrationen und ein Pilot mit einem Teilbestand
• Ab der Überführung: Übernahme in Wellen, Beteiligungswerkzeuge im Alltag einführen

Einen Ort für den Austausch schaffen

Damit die Vergesellschaftung gelingt, darf die digitale Verwaltung nicht erst geplant werden, wenn das Gesetz verkündet ist. Es braucht jetzt einen Ort, an dem sich Mieterinnen und Mieter, Initiativen, Verwaltung, Wohnungswirtschaft und Entwicklerinnen und Entwickler austauschen: über Anforderungen, über Daten und über offene Werkzeuge.

Bis 2028 ist Zeit, die Grundlagen gemeinsam zu legen. Diese Zeit sollten wir nutzen.

Quellen

• Berliner Morgenpost: So will Rot-Grün-Rot die Vergesellschaftung umsetzen, 18.10.2026
• Grundgesetz, Artikel 15